司法書士によるコラム

第1回 「インターネットにおける不動産オークションと登記実務」

 1999年の規制緩和により,民間企業による不動産オークションが解禁となりました。それまでは競売以外のオークションは認められていませんでしたが,解禁後は特にインターネットを利用して参加する形式のものが増え,最近も大手不動産業者による共同運営のサイトも立ち上がっています。

 オークションの利点は幾つかありますが,多数の買主から入札がされれば,物件価格は上昇し,売主にとって魅力となります。買主にとっては,居ながらにして多数の物件の中から好みの物件を見つけだすことができ,価格決定のプロセスも明確であり,双方にとって合理的な制度だといえます。

 現状を見る限り,ワンルームマンション等の比較的安価な投資物件については,入札されているようですが,全体的な盛り上がりという点ではまだまだといった印象を受けます。

 従来,企業間で取引されていたバルク物件,内覧可能な実需物件が多く出展されれば,買主にとって魅力的な市場となり,爆発的な発展も見込めるのではないかと思われます。

 インターネットによる不動産オークションの場合,物件,当事者双方が物理的に離れていても参加,落札できるメリットがあります。しかし,決済のため遠方に出向くことが費用・時間の負担となることがあります。また,個人投資家にとってこのような費用をかけることが,利回りを低下させることになり,敬遠されるケースがあります。

 従来の不動産契約は,関係当事者が一箇所に集まり,代金の支払いと物件の引渡しを同時に行います。その取引の安全(権利の移転の実現)を確認するのが司法書士です。司法書士は立会の場で書類の確認・当事者双方の意思・本人確認等の作業を行い,第三者対抗要件を具備できること確認します。さて,取引の方法が変われば,それに付随して司法書士の業務にも変化が生じます。

 インターネット取引の特性を生かすため当事者が集まることなく,代金決済できるよう配慮する必要が出てきます。現実的には,司法書士が本人確認をし,売主から登記済証等重要書類を事前受領し,ほぼまちがいなく第三者対抗要件を具備できる条件が整っていることを買主に告げ,売買代金の決済を行うことになります。既存担保権の抹消,売買代金の融資がある案件においては,更なる調整が求められます。

 このとき,司法書士の職責としては,すべての案件において当事者に直接面談し本人確認・書類の受領をするのが原則です。しかし先に述べた,費用・時間の負担を軽減するといった観点から,本人限定郵便の活用や司法書士同士のネットワークを用い,作業を分担します。また半ライン申請を積極的に利用し,遠方法務局に対する登記申請をオンラインで行うなどの工夫で依頼者の利便を図ることにより,不動産取引を円滑にしてインターネット取引を活性化させることができます。

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