司法書士によるコラム

第6回 「農地に注意」

 大都市圏では徐々に農地が減り,取引も少なくなっています。不動産取引のプロの方でも,たまに出くわすと,対処の仕方を忘れている方も多いようです。
 農地法1条を要約すると,「農地は農業従事者が所有すべきであり,農地の効率的な利用を図り,もって農業従事者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的とする」とあります。食糧の自給率向上や環境保全を考えれば大切な法律です。

 さて,農地法の中でも不動産仲介会社や我々司法書士に関わりが深いのが,3条・4条・5条です。

 再度,各条文を要約すると:
3条は,「農地を農地のままで第3者に所有権移転または賃借権設定などをする場合には,農業委員会または都道府県知事の許可を受けなければならない。」
(eg.農地→農地 所有者・利用者の変更あり)

4条は,「農地を農地以外のものにする場合には,都道府県知事または農林水産大臣の許可を受けなければならない。」
(eg.農地→宅地 所有者・利用者は変わらない)

5条は,「農地を農地以外のものにして第3者に所有権移転または賃借権設定などをする場合には,都道府県知事または農林水産大臣の許可を受けなければならない。」
(eg.農地→宅地 所有者・利用者の変更あり)

 当然に内容に沿った許可書が,不動産登記の添付書類となります。
 比較的取引のあるのは市街化区域内(国や自治体が農地から宅地などへ移行させたい区域)の農地です。市街化区域内の農地の5条移転で必要なものは,『許可書』ではなく『届出受理通知書』となります。

 また,許可の要らない原因もあります。代表例としては,相続を原因とする農地の所有権移転は,3条許可が必要なように思われますが,不要とされています。
 ところが,特定遺贈や死因贈与を原因とする農地の所有権移転は3条許可が必要です。

 また,農地を複数人で共有している場合,共有者の一人が持分を放棄すると,民法上,当該持分は他の共有者に帰属しますが,その際の持分放棄を原因とする持分移転も,3条許可は不要とされています。なかなか厄介です。

 たとえば農地の取引で5条許可を取るべきところ,4条許可を取っていた場合など取引ができません。取引日を遅らせ,契約違反・注意義務違反・損害賠償などに発展する危険があります。
 取引物件が農地の場合,より以上の注意が必要です。

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